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樓市 政策市 / 政治市
回歸之後，香港樓市近年已經由700萬人的市場變成14億人的市場，新盤買家有三、四成是內地
客，他們的購買力扭曲了本港的住宅需求，並且成為香港樓價飆升的主要因素。樓市需求已有結
構性的重大改變。
「房屋問題既是民生問題，又是經濟問題，處理不當的話，會演化成為一個政治問題。」加上樓
市結構重大改變，港府於房屋政策亦必要維持一個主導的角色。
我們也來看看，政策轉變及環境大氣候的轉變對樓市的影響
1.
( 1 ) 加息週期開始在內地銀行不斷收緊銀根下，資金緊絀，現時內地企業即使向銀行借貸，一年期利息
率已高達10厘以上。地下錢莊暗息就更高得令人咋舌，三四十厘亦比比皆是。國內企
業轉向香港銀行借錢，香港銀行水浸的現象已一去不返，拆息成本愈來愈高，銀行借
貸已踏入加息週期；
2.
( 2 ) 主流看法及群眾情緒現今樓價已升逾1997，創出歷史新高，尤其豪宅樓價已遠遠超乎一般市民購買力。現
時認為樓價偏高佔社會大多數看法，樓市一旦轉勢，下調的風險極高。因此，大部份
市民早已靜觀其變，或覺得應該賣樓套現。 所以樓價再標升的空間有限。
3.
( 3 ) 政府增加土地供應發展局局長林鄭月娥表示，2011年財政年度提供的土地，可興建逾兩萬個住宅單位，
並會推出限呎地，確保有足夠「上車盤」供有意置業人士購買。
4.
( 4 ) 收緊按揭成數政府收緊按揭成數，1,000萬元或以上的自住物業，最多按五成；非本地收入的買家，
按揭成數比香港市民再減一成；此舉除助銀行降低借貸風險，亦增加了買樓人士入市
成本。
5.
( 5 ) 政府加大出招力度政府於去年11月宣佈推出額外印花稅措施外，最近更吹風復建居屋。如果再不奉效，
政府會否釜底抽薪，效法國內實施的限外令，規定非香港市民或資金購買住宅物業。
因此，不可太過忽視政府政策對樓市影響。
當然，樓市利好因素仍然存在，包括土地供應不足，超低利率，通脹危機。買樓vs賣樓，亦因各
人需要而定。總括而言，還是那句老話，買樓並非只是投資活動，如果有能力，買樓自住仍是必
需的。
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