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* * 2018 樓市  * *

 

樓價從2012年至今,已升逾超過五成,雖然政府表示,供應量逐步增加,加息周期開始,但樓價顯然仍未有下調跡象。

 

樓價高企之謎

(一) 來港內地資金及人口   

每日來港單程證配額為150個,加上輸入內地人才計劃,及非本地大學畢業生申請留港工作,每年就造成約七萬人留港。而這七萬人的住屋需要,不論是租屋或買樓,都會對香港房屋供應造成壓力。

一方面,內地經濟起飛,製造大量富豪,香港物業對他們有很大的吸引力,動輒斥資千萬至數億元投入香港樓市,導致香港樓價急升。

(二) 利息低企   

利息長期低於通賬,銀紙貶值,買樓投資既可保值,更有租金收入,是很多港人心目中的理想投資工具。加上政府的辣招,大部份人買入物業後就出租,而很少再出售,樓宇供應更形短缺。

(三) 財富效應   

全球量化寬鬆,引致大量熱錢流入香港,部份流入物業市場。而港人見樓價越來越高,覺得樓價只會升唔會跌,並恐怕遲啲就越買越貴,所以爭先恐後加入買樓行列。

(四) 租金上升支持樓價    

租金上升,令租客負擔越來越大,業主經常加租,租客常常要換樓又要搬屋。部份租客覺得租金上升不如買樓,並加入買樓行列,引致樓宇需求又增加。

影響從2018年樓市的主要因素

 

(一) 樓宇供應量   

2018年樓宇落成量達2.2萬個,糾正過去供應不足的問題。供應量增加,將會舒緩樓價及租金上升的壓力;另外發展商一手現樓貨尾累積到9000個,2018的樓宇供應量應沒有問題。

(二) 按揭利息上調壓力   

一般預期美國今年加息三次,每次0.25厘。香港銀行水頭充足,利息加幅應在0.250.5厘之內。加息已在預期之內,所以對樓市影響不會太嚴重。

(三) 政府增加公營房屋供應   

為滿足現有公屋租戶的置業需求,同時加強流轉,特首林鄭月娥的公營房屋理念,由出租轉向出售方向。施政報告建議將「綠置居」及「白居二」恒常化,計劃明年底推售4,800個綠置居單位。此外亦推出港人首置上車盤。政府希望恆常化增加公營房屋供應,能舒緩部份樓宇供應短缺的問題。

(四) 政治因素    

美國和北韓因核試針鋒相對,引起地緣政治不確定性的風險。如有任何誤打誤撞的閃失,高企的樓價將明顯回落。另外,中美貿易戰爭,引致股市下跌,資金流出樓市,亦會影響樓價下跌。

總括而言,如果沒有突發的政治事件,樓市不會有大幅的調整,升跌的幅度在510%之內。長遠而言,樓宇供應仍是主宰樓價升跌的主要因素。